대한민국은 건국 이래 지금까지 세 가지 개발방식으로 도시를 개발해 왔다. 정부(지방정부 및 투자기관 포함)가 추진하는 공공개발방식과 민간(조합 포함)이 추진하는 민간개발방식, 2000년을 전후하여 지방정부와 민간이 공동으로 추진하는 민관합동개발방식이다.
정부 주도의 공공개발방식은 개발이익의 전액 환원이라는 공익적 생산 활동임에는 틀림이 없다. 하지만 인류 현대사에서 국가주도의 계획경제인 공산주의가 역사의 뒤안길로 사라진 이유를 우리 모두가 잘 알고 있으며, 국가의 발전은 민간의 창의적 사고와 시민정신으로부터 나온다는 사실은 역사가 증명하였다. 그리고 현재의 개발이익의 사유화 이슈 해법은 시민정신을 기반으로 하는 민간제안 ‘비영리 도시개발’이 새로운 기준이 될 것이다. 불로소득의 사유화를 정당화하는 근거는 대한민국 어디에도 없으며, 비영리 도시개발을 추진하는 민간참여자의 근로와 자본에 대하여는 공정한 대가가 보장되어야 한다. 이 책에서는 ‘비영리 도시개발’이라는 제재를 중심으로 도시개발사업의 주요 사건들과 개발이익 시민환원제(비영리 도시개발 구조), 비영리 도시개발의 재원조달과 이론 및 실질 과제를 살펴본다.
프롤로그
1. 도시와 도시개발
1.1. 도시의 탄생과 발전
1.2. 시대적 도시
1.2.1. 고대도시
1.2.2. 중세도시
1.2.3. 근대도시
1.2.4. 현대도시
2. 조지주의(Georgism)와 지공주의(地公主義)
3. 도시개발사업 주요사건들
3.1. 2021년 LH사태
3.1.1. 배경과 원인
3.1.2. 반응 및 영향
3.1.3. 여론
3.2. 성남대장지구 도시개발사업
3.2.1. 성남대장지구 도시개발사업이란?
3.2.2. 성남대장지구 도시개발사업 경과
3.2.3. 성남대장지구 도시개발사업 의혹
3.2.4. 국민적 공분을 사다
3.2.5. 다른 도시개발사업과의 비교
4. 도시개발사업의 주체
4.1. 공공개발방식
4.2. 민간개발방식
4.3. 민관합동 개발방식
5. 개발이익 시민환원제(비영리 도시개발 구조)
5.1. 민관합동 도시개발사업 특수목적법인 출자 구조
5.2. 비영리 도시개발 특수목적법인 구조 설계
6. 비영리 도시개발의 재원조달
6.1. 비영리 도시개발 PF 기초자산(NUD PF Foundation Asset)
6.1.1. NUD PF 기초자산1 ‘토지담보’
6.1.2. NUD PF 기초자산2 ‘책임준공’
6.1.3. NUD PF 기초자산3 ‘전략출자자’
6.1.4. NUD PF 기초자산4 ‘행정지원’
6.1.5. NUD PF 기초자산5 ‘보상법의 인용’
6.2. 비영리 도시개발 자금구조(Funds Structure)
6.2.1. Equity
6.2.2. Financing
6.2.3. Sale Price
6.3. 비영리 도시개발 위험대비(Risk Hedge)
6.3.1. 토지확보 Risk
6.3.2. 인허가 Risk
6.3.3. 미분양 Risk(토지매각Risk, PF 상환Risk)
6.3.4. 책임준공 Risk
6.3.5. 출자자 간 분쟁 Risk
6.4. 비영리 도시개발 PF Refinancing
7. 비영리 도시개발 이론과 실질 과제
7.1. 비영리 도시개발의 이론적 과제
7.1.1. 비영리 도시개발의 공정가치
7.1.2. 비영리 도시개발의 공정대가
7.2. 비영리 도시개발의 실질적 과제
7.2.1. 민간 사업제안의 허용
7.2.2. 개발이익의 재투자 및 시민환원
7.2.3. 가치대가, 공정 성과급, 자본대가의 기준
에필로그
참고문헌
부록 : 비영리 도시개발 시각자료
출판사 서평
비영리 도시개발, 경제민주화를 위한 첫걸음
공공복리와 사익추구에 관한 도시개발이익 사회적 협력모델 제시
사람이 모여 삶을 영위해 가는 공간, 도시. ‘도시’는 인간의 가장 위대한 발명품이라고 일컬을 만큼 그 가치가 크다. 노동이 이뤄지고 이익을 창출하고 문화와 예술이 번영하는 곳 그야말로 인간의 삶과 역사의 집약체이다. 하지만 이 도시 건설이 길을 잃고 있다. 사람이 모이는 곳이 아닌 돈이 모이는 곳으로, 주거 공간이 아닌 투자 매물로 의미가 바뀌고 있기 때문이다.
도시개발은 어느새 부동산으로 인한 소득불균형을 심화시키고 있어, 우리 사회가 풀어야 할 어려운 숙제 중 하나가 됐다. 이 난제 속에서 저자는 “비영리 도시개발”을 제안한다. 저자는 20여 년의 민관합동 도시개발사업 경험을 기반으로 해결책을 제시했다. 도시개발 중 민관합동 도시개발 사업의 개발이익에 대하여 공공복리와 사익 추구에 관한 사회적 협력모델을 내놓은 것이다.
비영리 도시개발이란 민간이 도시개발투자와 관련하여 개발이익을 사유화하지 않을 것을 전제로 한다. 책에서는 이전 도시개발사업의 주요사건들을 예시로 노동과 자본의 공정한 대가와 투기로 얻은 개발이익을 혼동하지 않도록 구체적으로 설명해 주고 있다.
진정한 도시개발의 가치와 그 개발이익의 분배, “비영리 도시개발”의 이론과 실질 과제 및 재원조달에 관하여 독자들이 풍부하게 이해함으로써 우리 사회의 숙제를 풀어가는 데 한 걸음 더 나갈 수 있길 기대해 본다.
