1천만 원 이하의 소액 투자로도
1년 연봉을 벌 수 있는 특수경매의 세계
913부동산대책과 경기 불황이 맞물리면서 부동산 투자 시장은 전례 없이 얼어붙은 상태다. 경매시장에 좋은 물건은 쏟아지는데, 투자 심리 위축과 가격 하락 전망으로 인해 유찰을 거듭하고 경쟁률은 떨어지고 있다. 하지만 권리분석이 간단하고 법적으로 해결하기 쉬운 아파트는 오히려 경쟁률이 치열해 시세보다 높은 가격에 낙찰받는 경우가 많다. 말하자면 일반 아파트로는 더 이상 낮은 가격에 사서 높은 가격에 팔아 수익을 낼 수 없다는 것이다.
그렇다면 부동산 경기가 활황을 이룰 때까지 경매시장으로 쏟아져 들어오는 물건들을 보고만 있어야만 할까? 경매보증금에 해당하는 소액 투자로 일주일 만에 2배의 수익을 낼 수 있는 시장이 있다. 더구나 아무도 거들떠보지 않기 때문에 낙찰률이 매우 높다. 바로 특수물건 경매시장이다.
법정지상권, 유치권, 지분경매라고 하면 일반인들은 우선 어렵게만 생각하고 거들떠보지도 않는다. 하지만 알고 보면 아파트보다 훨씬 간단하고 법적인 문제를 해결하기도 훨씬 쉽다. 때로는 경매법정을 나오자마자 협상을 통해 수익을 실현할 수 있는 것이 특수경매의 매력이다.
특수권리가 있지만 충분히 해결할 수 있고 미래 가치가 높은 알짜 물건을 찾는 법부터 낙찰 확률을 높이는 감정가 대비 낙찰가 정하기, 권리분석과 현장 조사의 노하우, 철벽같은 권리도 한 번에 무너뜨리는 방법, 소유자와 협상해서 수익을 실현하는 방법까지 꼼꼼하게 소개한다.
저자는 모든 물건에는 스토리(경매로 넘어오게 된 사연)가 있으므로 이것만 파악하면 의외로 쉽게 해결할 수 있다고 한다. 1천만 원 이하의 소액부터 1억 원대까지 다양한 투자금으로 성공한 사례를 통해 낙찰 가능성도 크고, 좋은 물건을 싸게 살 수도 있으며, 실전 경험도 쌓을 수 있는 특수물건의 세계로 초대한다.
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저자 소개
저자 : 박태행
군에서 헬기 조종 장교로 30여 년간 근무했으며, 퇴직 후 아내와 경매 여행을 다녀야겠다는 단순한 생각으로 특수경매를 시작했다. 짧은 시간에 성공을 거두면서 특수경매는 결코 어려운 것이 아니며, 일반인도 쉽게 수익을 올릴 수 있다는 사실을 깨달았다. 누구든지 쉽고 재미있게 특수경매와 친해질 수 있는 방법을 알려주고자 한다.
국방대학원 석사, 서울벤처대학원대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다. 부동산 경매 투자 컨설팅 회사를 운영하며 공인중개사와 행정사 사무소 대표로 있다. 개업 공인중개사 등을 대상으로 특수경매 전문 강의 및 투자를 하고 있다. 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수, 공인중개사 실무 및 연수 교육(법정교육) 전담교수로 부동산 거래 사고예방 및 부동산 마케팅(경매)에 대한 강의를 하고 있다.
목 차
프롤로그_경매 초보자도 쉽고 재미있게 특수물건에 투자할 수 있다!
PART 1 왜 특수물건 경매를 해야 할까?
01 누구나 하는 일반경매로는 수익을 낼 수 없다
02 경매 초보일수록 특수경매에 도전하라
03 계약금만 있으면 특수물건에 투자할 수 있다
04 부동산 경매 감정평가액이 실거래가보다 높은 경우가 많다
05 부동산 침체기에는 특수물건 경매가 답이다
06 낙찰만 받으면 팔 걱정하지 않아도 된다
07 특수물건은 아파트보다 환금성이 좋다
PART 2 특수물건 경매, 이것만은 꼭 알고 시작하자
01 경매 진행 절차 및 입찰 참여
02 경매물건 찾기 및 물건분석 절차
03 배당 원칙과 배당 절차
PART 3 법정지상권 경매, 고수익 투자 기회를 제공한다
01 법정지상권 경매란?
02 너무나 쉬운 법정지상권 경매 권리분석과 물건분석
03 법정지상권의 지료청구와 건물철거청구
04 돈이 되는 법정지상권 경매에 확신을 갖자
05 법정지상권의 대표적인 13가지 사례
06 법정지상권 경매 투자 성공 사례
PART 4 유치권 경매, 아는 만큼 수익이 보인다
01 유치권 경매란?
02 유치권 권리분석 공식
03 유치권이 성립하지 않음을 입증하는 증거 수집이 생명이다
04 유치권의 존재를 확인해야 성공한다
05 유치권 경매 투자 성공 사례
PART 5 지분 경매, 소액으로 단기 투자에 유리하다
01 소액으로 큰 수익을 올리는 지분경매
02 지분물건이 투자하기 좋은 이유
03 초보 경매 투자자가 지분경매를 꺼리는 이유
04 지분경매는 소액 투자자를 위한 틈새시장이다
05 지분경매 물건 낙찰 후 공유지분 처리법
06 지분경매 투자 성공 사례
PART 6 기타 특수물건 투자
01 선순위 임차권 무상거주, 가장 임차인 찾아내는 비밀의 열쇠
02 선순위 전세권, 2가지 조건만 찾으면 수익은 2배
03 경매 고수들도 두려워하는 선순위 가처분 해결 방법
04 변신의 귀재 선순위 가등기의 비밀을 캐라
05 선순위 가압류를 해결하면 뜻밖의 보물이 된다
06 아파트가 되어 돌아온 자투리 도로 투자
07 최고의 수익률을 보장하는 분묘기지권 투자
08 대지권 미등기, 토지별도등기, 제시 외 건물과 친해지면 알찬 수익이 따라온다
PART 7 왕초보도 경매 도사처럼 특수물건 경매하는 기술
01 특수물건 권리분석 실전 따라 하기
02 낙찰받은 물건에 하자가 있을 때 해결하는 방법
03 법정지상권에 투자하기
04 유치권에 투자하기
05 지분경매 물건에 투자하기
06 종잣돈 규모에 따른 특수물건 투자 전략
부록_특수물건 경매 초보자가 꼭 알아야 할 Tip
01 부동산 투자의 블루오션 공매시장 알아보기
02 쉽고 간편한 부동산 신탁공매 투자
03 NPL로 특수물건에 투자해서 부동산 폭탄 세일을 받자
에필로그_관심이 집중된 곳에서는 결코 고수익을 낼 수 없다!
출판사 서평
1천만 원 이하의 소액 투자로도
1년 연봉을 벌 수 있는 특수경매의 세계
913부동산대책과 경기 불황이 맞물리면서 부동산 투자 시장은 전례 없이 얼어붙은 상태다. 경매시장에 좋은 물건은 쏟아지는데, 투자 심리 위축과 가격 하락 전망으로 인해 유찰을 거듭하고 경쟁률은 떨어지고 있다. 하지만 권리분석이 간단하고 법적으로 해결하기 쉬운 아파트는 오히려 경쟁률이 치열해 시세보다 높은 가격에 낙찰받는 경우가 많다. 말하자면 일반 아파트로는 더 이상 낮은 가격에 사서 높은 가격에 팔아 수익을 낼 수 없다는 것이다.
그렇다면 부동산 경기가 활황을 이룰 때까지 경매시장으로 쏟아져 들어오는 물건들을 보고만 있어야만 할까? 경매보증금에 해당하는 소액 투자로 일주일 만에 2배의 수익을 낼 수 있는 시장이 있다. 더구나 아무도 거들떠보지 않기 때문에 낙찰률이 매우 높다. 바로 특수물건 경매시장이다.
법정지상권, 유치권, 지분경매라고 하면 일반인들은 우선 어렵게만 생각하고 거들떠보지도 않는다. 하지만 알고 보면 아파트보다 훨씬 간단하고 법적인 문제를 해결하기도 훨씬 쉽다. 때로는 경매법정을 나오자마자 협상을 통해 수익을 실현할 수 있는 것이 특수경매의 매력이다.
특수권리가 있지만 충분히 해결할 수 있고 미래 가치가 높은 알짜 물건을 찾는 법부터 낙찰 확률을 높이는 감정가 대비 낙찰가 정하기, 권리분석과 현장 조사의 노하우, 철벽같은 권리도 한 번에 무너뜨리는 방법, 소유자와 협상해서 수익을 실현하는 방법까지 꼼꼼하게 소개한다.
저자는 모든 물건에는 스토리(경매로 넘어오게 된 사연)가 있으므로 이것만 파악하면 의외로 쉽게 해결할 수 있다고 한다. 1천만 원 이하의 소액부터 1억 원대까지 다양한 투자금으로 성공한 사례를 통해 낙찰 가능성도 크고, 좋은 물건을 싸게 살 수도 있으며, 실전 경험도 쌓을 수 있는 특수물건의 세계로 초대한다.
