경매 물건 고르기, 법원경매 절차, 현장 조사, 입찰표 쓰기,
명도받기 쉬운 물건 고르기 등 초보자도 쉽게 이해하는 부동산 경매 가이드!
모든 투자의 기본은 ‘저렴하게 사서 비싸게 파는 것’이다. 얼마큼의 수익률을 목표로 하느냐에 따라 다르겠지만 투기가 아닌 투자라면, 부동산 경매는 투자자의 시간과 돈에 비례하여 안전하게 수익을 낼 수 있는 몇 안 되는 재테크 중 하나다. 다만, 초보자가 부동산 경매로 수익을 내기 위해서는 긴 호흡으로 기초부터 꼼꼼히 공부해야 한다. 이 점이 다른 재테크보다 부동산 경매를 사람들이 어려워하는 까닭이다. 그런 면에서 《만화로 배우는 부동산 경매 첫걸음》은 부동산 경매에 대해 꼭 알아야 할 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 만화로 설명하고 있어, 처음 경매를 접하는 초보자나 중도에 포기했던 사람들에게 흥미를 유발하는 입문서로 제격이다.
이 책에 등장하는 변 과장과 이 대리, 변수백은 신혼집을 마련하기 위해 노력하는 직장인과 취업을 준비하는 청년으로 주변에서 흔히 볼 수 있는 이웃이다. 부동산 경매 초보자인 세 사람은 직장 동료이자 인터넷에서 ‘Dr. 경’으로 유명한 부동산 경매 고수 경 대리에게 경매를 배우기 시작한다. 경 대리는 정보 취합, 법원경매 절차, 물건 고르기, 현장 조사, 예상 입찰가와 수익 산정, 입찰표 쓰기, 명도 등 부동산 경매의 기본 사항들을 초보자 눈높이에 맞춰 차근차근 설명한다. 친절한 설명을 초보자 세 사람과 함께 따라가다 보면 막연했던 부동산 경매가 또렷이 보이는 경험을 할 것이다.
저자 소개
저자 : 길문섭
충남 금산 출생으로 공주대학교 대학원(만화예술학 석사)을 졸업했으며 1989년 일간신문에 「토박이」로 만화계에 데뷔했다. 1996년 길문섭만화전시회를 열면서 MBC-TV의 「여기는 MBC」 「아침 만들기」, KBS-TV의 「충청패트롤」, SBS-TV 「이 사람이 사는 법」 등에 출연, 만화작가로 알려졌다.
앙굴렘 국제만화축제 초청작가(2000년 프랑스), 10개국 아시아만화대회 초청작가(2001년 일본), 세계만화대회 초청작가(2003년 홍콩) 등 여러 차례 국제대회에 초청되었고, 대구 달구벌 만화축제 코스튬플레이 심사위원장, 광주 빛고을 전국만화공모전 심사위원장, 울산만화공모전 심사위원장 등 20여 회에 걸쳐 만화,웹툰공모전 심사위원으로 위촉되었으며, 한국만화가협회 25대, 26대, 27대 이사, 한국만화예술학회 부회장, 중부대학교 만화애니메이션학과 겸임교수등을 역임하였다. 1996년 중부지방에서는 최초로 만화개인전을 열었으며(총 6회), 서사만화로 우리나라에서는 최초로 2004년 서사만화개인전(타임월드갤러리)을 열었다.
소년한국일보,동양소년일보등 여러 잡지에 수백 편의 만화작품을 발표하여 호평을 받았으며, 『만화로 보는 한국사』(전2권) 데일 카네기 인간 관계론 (전2권) 를 비롯하여 30여 권의 학습만화를 출간했다. 만화작가로는 드물게 5권의 만화이론서를 출간해 만화를 배우려는 사람들이 교재로 활용하고 있다. 만화이론서 『만화의 문화시대』로 2000년 대한민국 출판만화대상을 수상했으며, 『만화애니메이션 초보자가 알고 싶은 101가지』, 『워킹 이즈 라이프』, 『만화로 보는 한국사 1, 2』, 『한 칸의 사색』, 『네 인생을 후회 없이 살아라』, 『초단타매매 길라잡이』, 『혼자서도 잘 할 수 있는 만화 부동산경매 첫걸음』, 『혼자서도 잘 할 수 있는 만화 가치투자 금융에서 주식까지』, 『혼자서도 잘 할 수 있는 만화 펀드투자』, 『김과장, 골프는 알고 치는 거야』 등 모두60여 권의 다양한 만화관련 책을 냈다.
현재는 (사)한국만화가협회 정회원, (사)한국디지털정책학회 정회원, (사)한국만화애니메이션학회 정회원 (사)대전만화연합회 고문, 세한대학교 만화애니메이션학과 전임교수로 있다.
감수 : 박상욱
미국 덴버대학교에서 경영학 석사(MBA_부동산 파이낸스)를 마치고 우리은행에 입사해 13년째 VIP 고객을 대상으로 부동산 투자 자문 역할을 하고 있다. 우리은행 부동산투자지원센터 부동산투자 팀장으로 있으면서 금융연수원 겸임교수 및 자격검정 자문위원, 우리은행 사내강사 등으로 활약하고 있다.
목 차
PART1 변 과장, 부동산 경매에 빠지다
01 부동산 경매란?
02 부동산 경매로 돈을 벌 수 있을까?
03 부동산 경매, 위험하지 않을까?
04 부동산 경매 정보, 어디서 어떻게 구할까?
05 경매의 종류는?
① 사私경매와 공公경매
② 법원경매와 공매
③ 강제경매와 임의경매
06 법원의 경매 절차는?
07 부동산 용어가 어려워!
PART2 마음에 드는 경매 물건을 찾으러 출발!
08 경매 물건, 어떻게 찾을까?
09 직접 현장에 가야 한다고?
① 현장 조사엔 지도가 필수
② 지역 부동산 중개업소 방문도 필수
③ 관련 서류 확인도 필수
④ 해당 부동산 소유자를 만나야 할까?
⑤ 법원의 매물 첨부 서류를 믿을 수 있을까?
⑥ 아파트와 오피스텔은 관리비 확인이 필수
PART3 예상 입찰가와 예상 수익 산정하기
10 입찰가는 어떻게 산정할까?
① 감정가는 100퍼센트 믿을 수 없어?
② 예상 입찰가 산정
11 예상 수익은 어떻게 산정할까?
PART4 부동산 경매, 실전에서 배운다!
12 입찰표를 어떻게 작성하지?
① 법원경매 절차 다시보기
② 사건번호 기재하기
③ 물건번호 기재하기
④ 입찰자가 써넣어야 할 사항
⑤ 입찰가 써넣기
⑥ 입찰보증금액 쓰기
13 입찰하기
14 개찰
15 낙찰허가(매각허가)
PART5 초보자가 알아야 할 부동산 경매 전략
16 낙찰을 받았는데 집에 들어갈 수 없다고?
① 명도받기 어려워1
② 명도받기 어려워2
17 집주인이 집을 내주지 않을 때는?
① 법으로 해결
② 협상으로 해결
18 명도받기 쉬운 부동산은?
① 채무자나 소유자가 사는 부동산
② 보증금을 받을 수 있는 세입자
③ 전세보증금을 낙찰자에게 받을 수 있는 세입자
④ 보증금 전액을 배당받을 수 있는 세입자
⑤ 소액 임차인이 많은 상가
⑥ 개인보다 법인인 세입자
19 부동산 경매, 돈이 부족해도 할 수 있다?
① 적은 돈으로 가능한 공동입찰제
② 경락(낙찰)잔금대출 활용
PART6 성공한 사람들에게 배우는 부동산 경매
20 경쟁은 피한다고?
21 모두가 외면하는 단독주택도 매력이 있다?
22 신건건물에도 관심을?
23 리모델링으로 수익을 극대화한다고?
24 리모델딩을 생각하며 입찰할 때 조심할 점은?
① 꼭 확인해야 할 서류
② 건물 상태 확인
③ 낙찰 부동산의 인근 환경 확인
25 위험해 보이는 물건이 오히려 큰 수익을 낼 수 있다고?
26 싼 게 비지떡?
27 비싼 만큼 제 값을 하는 개발호재 지역 매물
28 부동산 경매도 마케팅이다?
29 부동산 경매, 권리분석이 좌우한다
부록
출판사 서평
머리로 익히고 몸으로 확인하는 부동산 경매 첫걸음
부동산 경매는 눈으로 공부하고 발로 익혀야 한다는 말이 있다. 어려운 부동산 용어, 법원경매 절차, 권리관계, 각종 서류 등을 정확히 알아야 하지만, 입찰 물건이 있는 장소를 찾아 법원 첨부 서류가 맞는지, 주변 시세의 움직임은 어떤지, 새로 생긴 도로는 없는지 등 발로 뛰며 직접 확인해야 할 요소가 많다. 단순한 정보와 자신의 지식, 서류 조건 등만 믿고 낙찰받는다면 나중에 큰 손해를 볼 수도 있다. 부동산 경매에서 성공하려면 반드시 현장 조사가 뒷받침되어야 한다.
《만화로 배우는 부동산 경매 첫걸음》은 부동산 경매 초보자가 알아야 할 성공 상식을 담았다. 분명한 자기만의 기준, 공부하는 방법, 조심해야 하는 물건, 선택해야 하는 물건, 현장 조사의 중요성, 빠지기 쉬운 함정, 입찰 및 낙찰, 명도 등 성공을 위해 꼭 필요한 요소를 한눈에 볼 수 있다. 처음 부동산 경매를 접하는 사람은 생소함에 막연한 두려움을 느낀다. 하지만 이 책을 읽는다면 재미있게 부동산 경매를 공부하고 실전에 활용할 용기가 생길 것이다.
“부동산 경매업체 통계에 따르면, 서울시 소재 부동산 경매의 매각가율은 감정가 대비 96%, 단독주택 88.94%, 다세대는 78.9%, 상가는 68.16%로 아파트를 제외하면 감정가대비 10~30%는 저렴하게 구입할 수 있는 것을 알 수 있다. 아파트도 감정평가가 대부분 수개월 전에 이뤄졌기 때문에 요즘처럼 하루가 다르게 아파트 가격이 오르는 시장에서는 시세를 대비해 훨씬 큰 차액이 발생했으리라 유추할 수 있다. 또한, 사람들이 별로 관심을 두지 않는 물건(권리관계가 복잡하거나, 지금은 별 볼 일 없어 보이지만 약간의 리모델링이나 임차인 변경으로 수익을 낼 수 있는)들은 낙찰가율이 더 낮기 때문에 부동산 경매로 높은 투자수익을 얻을 수도 있다. 물론, 복잡한 권리분석을 할 수 있게, 임차인 변경이나 리모델링 등의 아이디어를 낼 수 있도록 끊임없이 공부하고 시장을 관찰하는 노력이 필요한 것은 두말할 필요도 없다. 돈이 그냥 벌리겠는가?” _감수자 박상욱 우리은행 부동산투자 팀장
부동산 경매는 큰 수익성을 기대할 수 있는 만큼 리스크 또한 만만치 않다. 그렇기에 집값 하락기의 착시 가격이나 상승기의 부풀려진 물건, 소문만 무성한 물건 등 조심해야 할 점이 한둘이 아니다. 최근에는 리모델링을 생각하는 투자, 권리관계가 복잡하지만 확신을 가질 수 있는 물건에 도전하는 사람들이 점점 늘고 있다. 그러나 이런 투자 역시 지식과 경험이 튼튼해야만 할 수 있다. 박상욱 우리은행 부동산투자 팀장의 말처럼 끊임없이 공부하고 시장을 관찰하는 노력이 필요한 대목이다.
오늘도 많은 사람이 여러 이유로 부동산 경매에 시간과 돈을 투자한다. 부동산 경매로 자신의 목표를 이루고자 한다면 냉철한 마음으로 하나부터 열까지 차근차근 준비해야 한다. 그 시작을 이 책으로 한다면 부동산 경매의 기초 지식을 갖출 수 있게 될 것이다.
