경기 침체기, 지금이야말로 경매 투자의 적기다 부동산이 하락해도 손해 보지 않는 유일한 투자법은 바로 경매! 다시 한 번 강조하지만《경매가 이렇게 쉬울 줄이야》는 저자의 투자 철학을 바탕으로 경매를 보다 쉽게, 더욱 안전하고 빨리 수익을 실현할 수 있도록 도움을 주는 데 초점을 맞췄다. 권리분석의 어려움, 명도에 대한 막연한 두려움, 필요 자본에 대한 생각, 남의 불행으로 이익을 얻는 것 같은 불필요한 죄책감 등 경매를 망설이는 이유들이 잘못된 편견으로부터 시작된다고 주장한다. 파트 1에서는 저자의 첫 낙찰 기에 대해 자세히 정리했다. 수많은 실패를 거듭하다 첫 낙찰을 받게 되었을 때의 걱정과 불안한 심리 상태와 처리 과정을 여과 없이 적었다. 파트 1의 경매 진행 과정과 노하우를 따라 하기만 해도 하루 만에 쉽고, 안전한 경매를 할 수 있다. 저자의 8시간 교육만으로 입찰하고 낙찰 받아 수익을 올리는 수강생들이 있으며 물론 당신도 가능하다. 2,3,4 파트에서는 경매 과정에서 이론적으로 더 체계적이고 매끄럽게 진행하는 데 도움이 되는 부분에 대해 다루었다. 부록에서는 ‘경매물건을 찾는 것을 시작으로 마지막 매도에 이르는 과정’까지 이해하기 쉽게 설명했다. 이 순서대로 첫 입찰을 하고 낙찰을 준비하면 된다. 더 어렵고 깊이 있는 공부는 투자하며 그때그때 공부하고 익혀도 된다. 초보가 너무 많은 것을 공부하려 하면 어렵기만 한 법률에 머리만 복잡해지고 의욕만 떨어지기 쉽다. 뒷산으로 산책하기 위해 히말라야에 등정할 듯한 복장과 장비는 시간과 체력을 낭비할 뿐 도움이 되지 않듯이, 초보에게 너무 많은 공부는 금물이다. 오히려 경험이 더 공부가 되고 성공에 이르는 가장 빠른 수단이 되어준다. 이 책에서는 저자의 강의를 듣는 초보 수강생들의 성공담과 더불어 초보 투자자들이 가장 많이 궁금해 하는 내용에 대해 자세히 설명하였다. 초보 경매 투자자에게 주는 세 가지 보너스 ! 스피드 옥션 31일 무료 쿠폰 증정 ？ 한 눈에 파악하는 경매 사이클 7단계 ？ 잘나가는 집을 위한 셀프 인테리어 팁 특히 이 책만의 차별화 점에 주목해보라. 부록에서는 ‘경매물건을 찾는 것을 시작으로 마지막 매도에 이르는 과정’을 이해하기 쉽게 설명했다. 이 순서대로 첫 입찰을 하고 낙찰을 준비하면 되기에 마음이 급한 투자자라면 이것부터 읽고 나서 본문으로 이해를 도와도 된다. 또한 실전 경매에서 필수라고 할 수 있는 ‘유료 경매 사이트를 이용해볼 수 있는 쿠폰’을 증정한다. 더불어 다른 경매 책에서는 쉽게 접할 수 없는, 저자만의 노하우인 ‘낙찰 받은 후 보다 잘 팔리는 집을 위한 셀프 인테리어 팁’까지 들어 있다. 투자는 돈이 없어서, 지식이 없어서, 배경이 없어서 못하는 것이 아니다. 하고자 하는 의지만 있다면 얼마든지 누구에게나 기회의 문은 열려 있다. 경매로 재테크를 하려거나 내 집을 장만하기로 마음먹었다면, 그래서 이 책을 집어 들었다면 다 읽는 순간 바로 실행으로 옮겨야 한다. 경매물건을 찾아보고 시간을 내어 현장 조사도 하고, 입찰도 해봐야 한다. 그러다 보면 낙찰도 되고, 수익도 실현할 수 있게 된다. 다시 강조하지만 경매는 공부를 많이 해서 지식을 많이 쌓아야 다른 사람들보다 낙찰도 더 잘 받고, 수익을 더 많이 내는 것이 아니다. 주택, 상가, 토지, 오피스텔 같은 부동산의 종류별로 건축, 재개발투자, 임대차, 셰어하우스, 특수물건 같은 투자 방법에 따라서도 수많은 방법과 길이 있다. 이렇게 많은 방법 중에 자신이 할 수 있고, 자신에게 맞는 투자법을 찾는 것은 이론으로는 절대 알 수 없다. 본인 스스로 경험해 가며 찾아야 한다. 그리고 그때그때 공부하면 된다. 그 최소한의 경매 공부는 바로 《경매가 이렇게 쉬울 줄이야》와 저자의 조언이면 충분하다. 경매로 재테크를 하려거나 내 집을 장만하기로 마음먹었다면, 그래서 이 책을 집어 들었다면 다 읽는 순간 바로 실행으로 옮겨야 한다. 경매물건을 찾아보고 시간을 내어 현장 조사도 하고, 입찰도 해봐야 한다. 그러다 보면 낙찰도 되고, 수익도 실현할 수 있게 된다. 이 책을 었다면 당장 행동해보라. 그렇게 첫발을 내딛는다면 어느 새인가 당신이 그토록 갈망하던 어엿한 ‘부동산 투자자, 월세 받는 집주인’이 되어 있을 것이다. 책 속으로 직장생활 3년간 적금으로 모은 1천만 원으로 부동산 투자를 한다는 것이 쉽지 않다는 것을 알게 되었다. 또다시 절망감으로 우울한 날을 보내던 중 한 멘토를 만나 경매에 입문할 결심을 하게 되었다. “1천만 원으로 무슨 부동산 투자냐”라며 며 대부분의 사람이 나의 희망마저 꺾는 말을 했던 것과 달리, 멘토인 그분은 “100만 원만 있어도 부동산 투자를 할 수 있지. 경매를 통하면 충분히 성공할 수 있어. 단지 수익을 낼만 한 물건을 못 알아보기 때문이지”라고 말씀하셨기 때문이었다. 이 말에 힘입어 이때부터 열심히 경매에 도전했다. 실제 나의 첫 낙찰에 들어간 돈은 800만 원이었으며, 100~300만 원 정도의 토지를 경매로 낙찰 받아서 수백 % 이상 수익도 여러 차례 냈다. 주변에서 100만 원에 토지를 샀다는 얘기를 들은 적 있는가? 경매물건에는 늘 있다. 단지 수익이 날 물건인지 판단만 잘하면 된다. 돈이 없어 경매를 못 하는 것이 아니다. 수익이 나는 물건을 찾지 못하는 것이다. 돈이 없어서 경매를 할 수 없는 것은 아니다. 심지어 입찰 보증금도 보험으로 준비할 수도 있으니 경매에 입문하는 데 있어서 가진 돈이 투자가 가능한지의 판단 기준이 될 수는 없다. 가진 돈이 적어도 경매이기에 투자할 물건은 얼마든지 있다. 내가 가진 돈이 없었기에 경매를 시작하게 된 것처럼 말이다. p.47~48 예전에도 그랬듯이 경매를 시작하는 사람이 100명이라면 이 중 70명은 1년을 넘기지 못하고 떠나며, 3년을 넘게 남아있는 사람은 10명이 채 되지 않는다고 한다. 이 10명만이 꾸준히 수익을 내고 있다는 말이 된다. 많은 사람이 경매에 도전하지만 결국 소수의 사람만이 경매로 성공하고 지속해서 투자하는 것이 현실이다. 이렇게 어느 업종이든 오래 버티기가 쉽지 않다. 경매도 마찬가지다. 꾸준히 노력하고 찾아야 한다. 그러다 보면 결국 성공이라는 달콤한 열매를 맛볼 수 있을 것이다. 경매는 본업을 하면서도 할 수 있다는 장점이 있다. 또한, 사업이나 주식처럼 한순간에 엄청난 손해를 보지 않는다. 부동산 경기에 따라 잠시 시세가 내려갈 수도 있지만 회복하지 못할 정도로 폭락하는 일은 거의 없다. 시간이 흐르고 나면 결국 이전 가격을 회복하게 된다. 앞서 사례에서 보았듯이 내게 교육을 받은 한 수강생은 첫 입찰에 낙찰에 성공했고, 3개월 만에 매도하여 제법 괜찮은 수익도 냈다. 1천만 원 투자해서 월세를 받는 수강생은 연 20%의 수익을 올리고 있다. 한 수강생은 1년에 3건이나 낙찰 받았다. 그중 두 건은 단기로 매도하고 한 건은 월세를 받고 있다. 이외에도 특수물건이 아닌 일반 물건만으로 수익을 내는 사람이 많이 있다. 앞의 사례처럼 몇 번의 입찰 만에 낙찰 받고 수익을 실현할 수도 있지만 오랜 시간 동안 낙찰을 못 받을 수도 있다. 개인마다 정도의 차이가 있겠지만 어느 일정 시점이 되면 물건을 바라보는 안목이 생기고, 돈이 되는 물건을 찾을 수 있는 능력이 생기게 된다. 계속 도전하다 보면 길이 보이게 될 것이다. 지금 이 순간에도 누군가는 좋은 물건을 저렴하게 낙찰 받아 훌륭한 수익을 내고 있다는 사실을 명심하자. p.56~58 경매 초보들에게 특수물건보다는 쉽고 안전한 경매를 하라고 조언하는 이유가 여기에 있다. 고수익을 내기 위해서는 높은 위험을 염두에 두어야 한다지만, 이런 특수물건을 한 번 잘못 낙찰 받으면 그 한 번으로 경매 계를 완전히 떠날 수도 있음을 명심해야 한다. 나만의 특별한 사례라고 생각하지 말기 바란다. 경매 고수라는 분들도 특수물건을 한번 잘 못 낙찰 받았다가 몇 년 고생하는 것을 직접 목격하기도 했다. 뒷산에 오르기 위해 히말라야 등산용 파카에 침낭, 식량 등을 거대한 배낭에 메고 오를 필요는 없다. 가벼운 등산복 차림에 물과 간식만 가지고 오르면 된다. 나머지는 쓸데없는 짐만 될 뿐이다. 이렇듯 너무 법률적으로 깊이 공부 필요 없다. 쉽고 안전한 물건만 해도 얼마든지 많은 수익을 낼 수 있다. p.85 입찰할 물건의 선정은 투자 목적, 투자 기간, 소유한 자본금, 선호하는 부동산의 종류 등 투자자의 주변 상황에 맞춰 물건을 찾아야 한다. 이를 고려하여 선택한 부동산이 그 사람이 투자하기에 좋은 물건이지, 좋은 입지의 아파트, 신축 상가, 누구나 선호하는 부동산이 결코 좋은 물건이 아니다. 당신에게 좋은 물건은 어떤 것인지 생각해보자. 투자 목적 - 실거주 또는 시세차익, 월세 수입 투자 기간 - 단기투자 또는 장기투자 투자 자금 - 1천만 원, 1천만 ~ 5천만 원, 5천 만~1억 원, 1억 원 이상 선호 부동산 - 상가, 오피스텔, 아파트, 다가구주택, 토지 등 월세 받는 것이 목적이라면 대출 가능 금액과 이를 바탕으로 수익률을 계산하여 입찰가를 결정해야 하며, 단기투자가 목적이라면 높은 양도세를 납부하고도 수익이 나는지 신중히 결정해야 한다. 또한, 토지와 상가는 주거용 주택에 비해 환금성이 떨어지며, 오피스텔은 관리비가 비싼 점 등 부동산별 투자 방법도 미리 생각한 다음 투자를 결정해야 한다. p.96~97 경매 초보 때는 굳이 어려운 물건을 할 필요가 없다. 권리분석도 쉽게, 명도도 비교적 편안한 것으로, 낙찰률이 높은 물건을 선택하면 심리적 부담감이 줄어든다. 경매로 낙찰 받아도 모두 말소되거나 특이한 사항 없이 안전하게 취득할 수 있는 10분 만에 끝낼 수 있는 가장 간단한 권리분석에 대해 알아보자. 이 세 가지만 지키면 문제될 일이 없다. ① 등기부 등본상 권리가 (근)저당, (가)압류로만 이루어진 물건 이들 권리는 아무리 많이 설정되어 있어도 모두 말소가 될 것들이다. 각종 선순위 특수물건, 피해야 할 후순위 가처분 등 아예 생각할 필요가 없다. ② 임차인의 권리가 제일 빠르지 않은 것 임차인이 근저당이나 가압류 등 다른 권리보다 빠르면 전액 배당받을 때까지 명도를 거부할 수 있으며 세금이나 밀린 임금 등에 의해 낙찰자가 인수해야 할 금액이 상상도 못 할 정도로 큰 때도 있다. 그러니 근저당이나 가압류 이후 임차인이 전입한 물건만 선택하자. ③ 매각명세서상 특이한 사항이 있는 물건은 제외 토지별도등기, 대지권미등기, 건물만 매각, 토지만 매각, 유치권 신고 있음, 법 정지상권 성립 여지 있음, 낙찰 시 소멸되지 않는 권리 있음 등 이런 내용이 있는 물건은 피하자. 초보자가 진행하기에는 절차가 복잡하고 자칫하면 큰 손해를 볼 수도 있다. 그러니 매각명세서상 특이사항이 없는 물건만 선택하자. 위의 세 가지 사항만 확인하면 권리분석이 끝난다. 경매로 낙찰받아도 안전한 물건이니 초보자들도 권리분석을 어려워할 필요가 없다. 위에서 제시한 세 가지사항에 부합하는 물건은 무척 많다. 이 중에서 골라 수익성을 따져보고 입찰을 고려하면 된다. p.105~106 현장 조사 시 주의할 점은 두 가지가 있다. 단독 주택이나 다세대 주택은 되도록 해당 주택 내부를 보는 게 좋다. 아파트보다 관리가 허술한 곳이 간혹 있어 예상치 못한 하자가 있을 수도 있다. 경매사건이 1층일 때와 빈집일 때가 있는데 아파트의 1층일 때는 대부분 커다란 하자가 없다. 그러나 다세대 주택일 때는 종종 큰 하자가 있곤 한다. 보통 개인 건축업자가 한 동을 짓고 분양하는 일이 많은데 공사를 허술하게 할 때가 있기도 하다. 다세대 주택도 여러 동을 같은 이름으로 한 곳에 짓고 분양할 때에는 그나마 낫지만 한 동만 있는 다세대 주택의 1층 물건은 되도록 내부를 확인하는 것이 좋다. 다세대 주택이나 단독 주택이 빈집일 때 꼭 내부를 확인하거나 인근 주민에게 주택에 문제가 없는지 철저히 파악해야 한다. p.112 경매 초보들이 가장 어려워하는 것이 명도 부분이다. 나도 경매를 처음 접하며 몇 건을 낙찰 받고 처리하는 동안 가장 어려웠던 부분이 명도였다. 많은 경매물건을 처리하며 명도에 대해 많은 고민과 시행착오를 거치며 가장 효과적으로 쉽게 마무리하는 법에 대해 나름 기준과 원칙을 세우고 방법을 생각해 냈다. 그렇게 정립한 방법으로 지금까지 한 번도 강제행을 해 본 적이 없다. 또한, 인도명령조차 신청해 본 적도 없다. 심지어는 잔금을 납부하기 전에 매도계약을 체결하고 수익을 확정 지은 일도 여러 번 있다. 이 이야기는 강의 시간에 여담으로 들려준다. 그간의 경험으로 명도를 가장 쉽고 마음 편하게 마무리 질 방법 중 최고의 수단은 감히 내용증명이라 말할 수 있다. 내용증명은 법적으로 커다란 효력이 있는 것이 아니다. 그러나 내용증명을 받아보는 상대방은 심리적인 부담과 압박을 느끼게 되므로 발신자는 협상에 유리한 상황을 점하게 된다. 사람은 말로 대화를 나누게 되면 감정적으로 대할 수 있어 가끔 의도치 않은 방향으로 흘러갈 수 있지만, 글을 보면 이성적으로 판단이 가능하고 감정이 배제되어 현실을 제대로 파악할 수 있게 된다. 이처럼 말과 글은 발휘되는 힘과 영향이 다르다. 집을 비워줘야 하는 점유자는 이유야 어찌 됐든 낙찰자에게 좋은 감정을 갖기는 어려운 사람이다. 그러니 이성적으로 판단할 수 있도록 해줘야 한다. 그 방법이 바로 내용증명이다. 점유자가 이를 받아 읽어보는 순간 명도에 관해 깊이 고민하게 되고 비로소 협상할 마음이 들어 결국에 낙찰자는 원만하게 명도를 마무리 지을 수 있게 된다. p.149~150 경매는 평일, 지정된 날짜에 법원에 방문해서 입찰에 참여해야 한다. 반면 공매는 월요일부터 수요일 오후 5시까지 온라인으로 입찰한다(스마트폰으로도 입찰이 가능하다). 심지어 법원은 입찰 보증금을 현금이나 수표로 은행에서 찾아 납부해야 하지만, 공매는 온라인으로 송금하면 된다. 평일에 근무하는 직장인에게는 너무도 편리한 방법이다. 그러니 현장 조사, 명도, 수리 등은 주말을 이용하면 직장인도 얼마든지 공매로 부동산 투자를 할 수 있다. 더 나아가 공매물건은 법원 경매물건보다 권리분석에 조금 더 신경 써야 하고, 인도명령제도가 없어 명도에 조금 부담스러울 수 있으나 이는 공매를 하는 사람에게는 오히려 장점이 된다. 같은 부동산이라도 입찰자가 현저히 적으며 낙찰가 또한, 경매물건보다 평균 10% 이상 저렴하다. 이것이 공매물건을 권하는 이유다. 나의 수강생들도 직장생활을 하면서도 공매물건을 낙찰 받아 훌륭한 수익을 낸 이들이 많다. p.209