인생은 숏텀이 아니라 롱텀!
부동산도 전략적으로 길게 보고 가는 것이 고수
아파트를 살까, 다세대를 살까? 청약아파트는 왜 노려야 할까? 금리하고 인플레는 부동산과 무슨 상관이 있는 걸까? 강북이 좋을까, 강남이 좋을까? 괜찮은 재개발 후보지는 어디에 있는지, 재건축을 하면 집값은 얼마나 오를까? 아파트는 무조건 블루칩을 사야 하고, 지하철이나 전철을 따라가면 돈을 주울 수 있다고 한다. 부의 상징이자 행복의 기본 조건이기도 한 부동산에 대해 우리가 갖고 있는 부동산 심리학과 경제학, 그리고 정책은 시시각각 변한다. 그러나 시대가 바뀌고, 연일 쏟아지는 정부의 부동산 대책에서도 절대 불변하는 진리가 있다. 바로 가치 있는 부동산은 흔들리지 않는다는 것이다. 땅은 떼어 낼 수도, 움직일 수도 없고, 사라지지도 않기에 땅값은 무조건 오르기 마련이고, 그 위의 건물 역시 재산적 가치를 더하게 된다. 문제는 손에 든 자금과 입지와 타이밍이다.
하수는 지금 눈에 좋아 보이는 물건을 골라 짧은 시간에 시세차익을 보려 한다. 하지만 고수는 좋아 보이지 않는 건물에서 상품성을 찾아 물건을 ‘만든다’. 물건을 싸게 사서 비싸게 만들어서 팔거나 꾸준한 소득을 올리니 하수는 절대 이길 수 없다. 부동산 고수가 되려면 고수의 방법을 배워라.
저자 소개
저자 : 장인석
서울에서 태어나 리라초등, 경신중고교, 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채 기자로 입사해서 15년간 여성동아와 신동아에서 기자로 일했다. IMF 시절인 1998년 회사의 구조조정으로 아무 준비 없이 퇴사했다가 10년간 고생하며 바닥까지 추락하는 굴곡을 겪었다.
부동산을 배우고 투자하며 기사회생해서 지금은 여행도 다니면서 비교적 여유 있는 삶을 살고 있다. 꾸준히 강의와 집필을 하며 상담과 투자 가이드도 병행하고 있다. 네이버에 착한부동산투자(http://cafe.naver.com/goodrichmen) 카페를 운영하는데, 한 달에 한 번 하는 공개특강이 현장에서 터득한 실전적인 투자 방법을 제시한다고 해서 꽤 인기를 끌고 있다.
저서로 《마라톤&다이어트》, 《부동산투자 성공 방정식》, 《불황에도 성공하는 부동산 투자전략》, 《재건축, 이게 답이다》, 《돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라》, 《부자들만 아는 부동산 아이큐》, 《탐나는 부동산 어디 없나요?》, 《부동산 투자자가 가장 알고 싶은 100가지》 등이 있다.
목 차
Part 1. 시장을 내다보는 ‘이글 아이’
1. 부동산 시장을 움직이는 것은 기준금리다
2. 정부의 정책은 ‘뒷북정책’, 소 잃고 외양간 고치기?
3. 앞으로 5년 간 아파트 값은 어찌 될까?
4. 부동산 투자란 무엇인가
5. 인플레이션을 모르면 당신은 영원한 패자
6. 당신은 양떼의 꼬리가 될 것인가?
7. 부동산 부자는 침체기에 탄생한다
Part 2. ‘사자의 심장’과 ‘여우의 꾀’를 가져라
8. 내 친구, 내 지인, 내 부모의 말을 절대 듣지 마라
9. 돈을 아끼고 모으다간 쪽박 찬다
10. 시세 차익이냐, 현금흐름이냐
11. 거주비용만 줄여도 부자 될 수 있다
12. 전세로 계속 살다간 신세 망친다
13. ‘돈이 돈을 번다’는 생각을 버려라
14. 부동산 공부 제대로 하는 법
Part 3. ‘돈 되는’ 땅은 어디 있나
15. 도시기본계획에 ‘돈 되는 땅’이 다 있다
16. 지하철이나 전철을 따라가면 돈을 주을 수 있다
17. 상업지역의 이면지역, 배후지역을 뒤져라
18. 준공업지역과 준주거지역은 보물이 감춰진 곳이다
19. 재정비촉진지구와 주변 지역을 노려라
20. 도심 한 가운데 고물상이 있다면?
21. 집값은 떨어질 수 있어도 땅값은 절대 떨어지지 않는다
22. 땅 값 비싼 강남에도 ‘오지’가 있다면
23. 시골 땅은 무조건 ‘계획관리지역’ 땅을 사라
Part 4. ‘돈 버는’ 집은 똘똘한 아파트 한 채로 시작
24. 아파트는 무조건 그 지역 ‘블루칩’을 사라
25. 아파트에도 등급이 있고, 지역마다 서열이 있다
26 아파트로 돈 벌려면 시기적절하게 갈아타야
27 잘 키운 딸 하나, 열 아들 부럽지 않다
28. 앞으로 아파트 트렌드는 ‘커뮤니티’와 ‘친환경’이다
29. 아파트를 잘 사고, 잘 파는 법
30. 청약은 내 집 마련 재테크의 출발선
Part 5. 하수들도 쉽게 할 수 있는 재개발·재건축 투자
31. 강남재건축은 왜 가격이 계속 오를까
32. 재개발·재건축 투자 ABC
33. 분양자격을 모르면 ‘도로아미타불’
34. 재개발·재건축 투자의 성공 요건은 ‘기간 리스크’와 권리가액
35. 아직도 투자할 만한 재개발·재건축 구역이 있을까.
Part 6. 현금흐름 확보는 임대사업으로
36. 월세 나오는 부동산은 정년 없는 ‘제2의 월급통장’이다.
37. 부동산의 적정가격을 판단할 수 있는 시장환원율
38. 임대수익률을 높이려면 레버리지 효과를 이용하라
39. 월세 부동산도 시세 차익이 가능하다
40. 다중주택이나 다가구주택은 평생 마르지 않는 샘
41. 다중주택이나 다가구주택을 잘 지으려면
42. 돈이 부족하면 원룸이나 다세대주택을 분양 받아라
43. 오피스텔이나 상가 투자는 동선 파악이 관건
44. 임대사업자 등록으로 얻는 절세 효과
Part 7. 부동산의 맥을 잡는 ‘투자의 기술’
45. 노후재테크는 평생 재테크
46. 갭 투자는 아직도 유효한가
47. 가치와 가격의 차이를 알아야 맥을 잡는다
48. 지역주택조합 아파트는 믿을 만한가
49. 다주택자라고 다 양도세 중과 대상은 아니다
50. 집이 세 채여도 양도세를 한 푼도 내지 않을 수 있다
Part 8 진짜 큰돈 버는 고수들의 실전 사례
51. 부동산 ‘고수님’의 세계
52. ‘당모해’, 당신이 모르는 것을 해라
53. 화장한 김태희냐, 화장하지 않은 김태희냐
54. 못 생긴 땅 싸게 사기
55. 작은 땅이라도 대로변에 접하는 면이 길면 좋다
56. 등기부등본 보고 진주 찾기
57. 리모델링으로 부가가치 높이기
58. 재개발 가능 지역에서 구옥 매입하기
출판사 서평
투자는 운이 아니다. 전략이다
인정하고 싶지 않겠지만, 대한민국은 사는 곳이 계급이다. 그 계급 사다리를 만드는 밑천이 바로 똘똘한 아파트 한 채이고, 무조건 그 지역 블루칩을 사야한다. 블루칩은 높은 시장가치로 경기가 나쁠 때도 시세가 크게 떨어지지 않는다. 그러니 비싸더라도 좋은 물건을 사서 더 비싸게 팔 수 있어야 하고, 부지런히 더 높은 가치가 있는 아파트로 갈아타 자산을 불리는 전략을 짜는 것이 현명하다.
하지만 이 모든 것은 자신에게 맞는 방법을 써야 한다. 투자금의 규모, 대출 받을 수 있는 한계, 그리고 물건을 보는 재능에 따라 전략을 다 다르게 작용한다. 이 책은 실질금리 마이너스 시대에 부동산 실수요자, 투자자 모두에게 현실적인 투자 원칙을 수립하는 데 유용할 뿐 아니라 실제 구매와 투자에 있어서도 참고할 정보가 많다. 우선 1장과 2장에서는 문재인 정부의 부동산 정책 기반을 전체적으로 꿰뚫게 해주는 한편, 독자의 투자 마인드 확립에 공을 들인다. 무엇보다 부동산으로 돈 벌기를 원한다면 ‘사자의 심장’으로 굳건한 투자의지를 갖출 것과 부동산 공부를 제대로 할 것을 강조한다. 이후 각 장별로 돈 되는 땅, 돈 되는 똘똘한 아파트와 청약 정보, 재개발？재건축 투자 핵심정보와 요령, 그리고 임대수입을 보장하는 수익형 부동산에 대한 다양한 투자법을 살펴본다. 그리고 모든 투자는 절세의 원칙을 염두에 두어야 한다는 것을 강조하고 절세비법을 조언한다. 마지막으로 고수의 투자 비법과 실전 투자법 사례를 알려주며 부동산 투자법 58을 마무리한다.
책 속에서
부동산 거품이 걷힐수록 시세 차익을 위한 투기는 사라지게 되고, 진정한 투자만 돈을 버는 세상이 된다. 물건 찾아 발품을 팔고 남보다 먼저 정보를 입수하고 머리를 쥐어짜서 가치를 상승시키는 개발을 해야 돈을 버는 올바른 세상이 되는 것이다. 이제부터라도 부동산으로 돈을 벌려면 매입이 아니라 투자를 해야 하고, 그러기 위해서는 남보다 몇 배 노력해야 한다.
-p.43 part1 시장을 내다보는 이글아이
부자가 되기 위해서는 새로운 세계에 발을 들여놓아야 한다. 지금의 당신이 머물러 있는 곳과 새로운 세계에는 넘을 수 없을 것 같은 강이 가로 놓여 있다. 부자가 되기 위해 강을 건너다보면 빠져서 죽을 수도 있다. 그게 두려워 건너기를 포기한다면 죽지는 않겠지만 지금보다 나은 삶은 없다. 죽기를 각오하고 건너는 데 성공한다면 당신은 부자가 될 수 있다.
-p.60 part2 사자의 심장과 여우의 꾀를 가져라
재정비촉진지구에서는 재개발사업과 재건축사업, 도시환경정비사업 등이 대규모로 이루어지기 때문에 지가 상승 여력이 높다. 역세권부도심을 개발하는 도시환경정비사업으로 진행된 합정재정비촉진지구는 합정역 주변에 주상복합아파트와 오피스텔, 오피스빌딩 등이 신축되어 역세권 환경이 크게 개선되면서 이 일대 지가가 크게 올랐다. 서울의 대표적인 달동네 중 하나였던 아현재정비촉진지구도 최신 아파트 단지가 들어서면서 지가 상승은 물론이고 도시 환경 자체가 몰라보게 달라졌다. -p.126 part3 돈 되는 땅은 어디 있나
아파트에도 주식처럼 블루칩이 있다. 뛰어난 입지와 교육환경, 수준 높은 주민커뮤니티, 최첨단 주거시설 등을 두루 갖춘 게 공통적인 특징이다. 또한 거의 모두 500세대 이상 대단지이며 평지의 ‘잘 생긴 땅’에 지어져 있다. 그래서 집값이 오를 때 가장 먼저 오르고 상승폭도 제일 크다. 집값 하락기에도 가격이 쉽게 떨어지지 않는다. 그래서 평소 매물도 귀한 편이고 공급에 비해 수요가 높아 지역의 ‘대표브랜드’로서의 위상을 정립하고 있다.
-p.153 part4 돈 버는 집은 똘똘한 아파트 한 채로 시작
돈이 부족해 투자하지 않는 사람들은 사실 투자를 잘 모르는 사람들이다. 그들은 2,000만 원∼5,000만 원으로는 투자할 데가 없다고 생각해 돈을 더 모으려고 하거나 투자를 포기하는 경우가 많다. 그런데 이 정도 액수의 돈은 은행에 저축해봐야 이자도 거의 없는데다 몇 달 후면 어딘가 쓸 데가 생긴다. 주식 투자에는‘딱’이지만 우리 같은 개미들에겐 남 좋은 일시키기 좋은 금액이다. 하지만 2,000만∼5,000만 원으로 쏠쏠한 재미를 볼 수 있는 부동산 투자 대상은 분명히 있다. -p.260 part6 현금흐름 확보는 임대사업으로
‘에이, 나는 재수가 없어. 부동산에 소질이 없나 봐’ 하며 포기하고 만다. 그게 아니다. 당신은 하수이기 때문에 고수의 세계를 알 수 없었던 것이다. 돈을 벌고 싶으면 고수가 어떻게 돈을 버는지 알아내는 것이 급선무다. 아니면 당신은 하수의 세계, ‘레드오션’에서 계속 버벅거릴 수밖에 없다. -p.317 part8 진짜 큰돈 버는 고수들의 실전 사례
