프롤로그
PART 1. 건물주가 되기 위한 준비 운동
01 월급쟁이, 은퇴 전에 돈이 나오는 시스템을 만들어야 한다
02 돈이 들어오는 시스템을 통해 돈과 일을 모두 챙겨라
03 투자를 시작하기 전에 부자의 그릇을 먼저 키워라
04 꼬마빌딩 종잣돈을 부동산 투자로 마련하다
05 꼬마빌딩 현장 고수들의 이야기를 듣다
06 모두가 아파트에 환호할 때 꼬마빌딩으로 눈을 돌리다
07 강남의 저평가 지역, 개포동을 포커싱하다
PART 2. 꼬마빌딩과 친해지기
08 꼬마빌딩 투자에 대한 편견을 버려라
09 꼬마빌딩을 아시나요?
10 꼬마빌딩은 부동산 투자의 끝판왕이다
11 왜 강남 꼬마빌딩은 넘사벽일까?
12 꼬마빌딩을 사려면 얼마 정도 자금이 필요할까?
13 꼬마빌딩도 출생기록부가 있다
14 나와 인연인 꼬마빌딩이 운명처럼 나타나다
15 꼬마빌딩을 살 때는 부가가치세를 내야 한다
16 꼬마빌딩도 아파트처럼 KB(국민은행) 시세가 있을까?
17 꼬마빌딩을 지을 때 필요한 대출은 어떻게 이루어질까?
18 꼬마빌딩에는 어떤 건축물이 있을까? 건축물의 종류 알아보기
19 꼬마빌딩, 전용면적과 공급면적 구분하기
PART 3. 꼬마빌딩 계약하기
20 우리에게 맞는 꼬마빌딩 부지 선정하기
21 인터넷으로 꼬마빌딩 입지 분석하기
22 꼬마 빌딩 실제로 현장 조사하기
23 꼬마빌딩 계약, 한눈파는 사이 놓친다
24 생애 최초 강남 꼬마빌딩 계약하기
25 꼬마빌딩 계약 마지막 도장을 찍기 전에 방심하지 마라
26 꼬마빌딩은 매입할 때부터 출구전략을 세워야 한다
27 꼬마빌딩 부가가치세 산출하기
28 꼬마빌딩 살 때 사업자 등록을 해야 하는 이유
PART 4. 꼬마빌딩 신축해볼까
29 로또아파트 미계약 추첨에서 꼬마빌딩 신축으로 새로운 눈을 돌리다
30 꼬마빌딩 신축은 사업이다. 반드시 사업계획서로 기획하라
31 꼬마빌딩 신축사업, 원팀(One Team)을 만들어라
32 꼬마빌딩 신축사업의 현금흐름표(Cash Flow) 작성하기
33 꼬마빌딩 신축 전에 임대 사업자 등록해야 하는 이유
34 꼬마빌딩 신축사업 수지 분석으로 사업성을 판단해라
35 꼬마빌딩 신축사업의 나침반, 마스터 플랜(Master Plan)을 만들어라
PART 5. 꼬마빌딩 설계
36 꼬마빌딩 신축의 KEY는 설계다 ·
37 꼬마빌딩 설계 계약을 할 때 이것만 꼭 유의하자
38 꼬마빌딩 설계 전에 이것만은 반드시 생각해둬라
39 꼬마빌딩 신축설계도면 이해하기
PART 6. 꼬마빌딩 건축 준비하기
40 건축허가 없이는 꼬마빌딩을 지을 수 없다
41 건물 임차인의 명도는 신축공사의 걸림돌이 될 수 있다
42 시공사 선정 시 이것만은 꼭 확인해라
43 시공사와 도급계약서 작성하기
44 꼬마빌딩 인허가 알아보기
45 꼬마빌딩 시공의 감독관인 감리계약하기
46 공정 관리만 잘해도 꼬마빌딩 신축공사의 70%는 성공한다
PART 7. 꼬마빌딩 시공
47 꼬마빌딩 시공할 때, 두 가지만 명심하라
48 꼬마빌딩 시공 : 기초공사
49 꼬마빌딩 한 개 층은 어떻게 만들어질까?
50 건물의 살을 붙이는 외관과 내장공사, 이렇게 진행된다
51 꼬마빌딩에서 엘리베이터 설치는 선택이 아닌 필수다
52 꼬마빌딩 상량식
53 꼬마빌딩의 첫인상이 건물의 가격을 결정한다
54 건축의 완성을 알리는 준공
PART 8. 꼬마빌딩 임대와 관리하기
55 건축주가 상가주택을 직접 홍보하라
56 꼬마빌딩 상가계약 시 이것만 기억해라 ·
57 주택임대 사업자는 표준임대차계약서로 계약한다
58 꼬마빌딩 주택임대 사업자 보증보험 가입하기
59 꼬마빌딩 오프라인과 온라인 중개를 동시에 하라
60 꼬마빌딩 유지보수 시스템으로 활용해라
61 건물 관리의 시작은 입주민 사용자 매뉴얼과 입·퇴실 체크리스트다
62 CCTV를 24시간 건물 관리자로 활용해라
63 건물 누수는 초기에 잡아야 한다
64 겨울철 동파 예방하기
65 위반 건축물 딱지와 과태료는 건축주에게 평생 따라다닌다
66 연체 임차인에 대응하는 방법
67 꼬마빌딩 건물주, 투자의 끝 아닌 시작이다
저자 소개
조르바
고려대학교 공대 졸업. 국내 IT기업 전략마케팅팀 재직 중. 40대 초반 평범한 회사원이다. 월급쟁이의 한계를 깨닫고 부자와 경제적 자유를 꿈꿔왔고, 아파트 소액 투자로 종잣돈을 치열하게 마련했다. 모두가 아파트에 환호할 때, 보유 중인 아파트를 모두 처분하고 강남 꼬마빌딩 투자에 도전했다. 현장에서 우여곡절을 겪으면서 강남 꼬마빌딩 신축에 성공해 30억 시세차익과 월급 이외의 현금흐름을 만들었다. 생애 최초 강남 꼬마빌딩 투자를 통해 어느 정도 경제적 자유를 이루었고, 이제는 본인의 경험을 자신과 같은 월급쟁이들에게 공유하고 함께 부자 되는 세상을 꿈꾼다. 현재 부자 마인드와 본인의 부동산 투자 경험을 공유하는 ‘건물주 아빠의 투자노트’라는 블로그를 운영 중이다.
E-mail : howardkwak@naver.com
Blog : blog.naver.com/howardkwak
목 차
꼬마빌딩 입지 선정부터
건축, 세금, 건물 관리까지 A to Z
월급쟁이 직장인들에게 매월 꼬박꼬박 월세 받는 건물주의 삶은 로망이다. 이제는 회사가 우리를 지켜주지 않기에 우리는 각자 스스로가 현실을 파악해서 정년이 지나고도 살아나갈 수 있는 루트를 마련해야 한다. 즉, 직장생활의 후반전은 월급이 아닌 돈 버는 시스템에 집중해야 한다. 돈을 버는 시스템에는 여러 가지가 있지만, 이 책에서는 꼬마빌딩 건물주에 초점을 맞춰 다루었다. 그런데 건물주라는 단어는 이곳저곳에서 많이 들어서 알고 있지만, 정작 꼬마빌딩에 대해서는 자세히 모르는 경우가 많다.
평범한 직장인에게 꼬마빌딩은 다른 세상의 투자 이야기로 들릴 수도 있다. 보통의 사람들은 이러한 꼬마빌딩에 대해 금수저나 로또에 당첨이 되어야 가능한 투자로 여기며 도전해보려고 하지 않기 때문이다. 아니다, 월급쟁이여도 충분히 꼬마빌딩의 건물주가 될 수 있다. 꼬마빌딩 투자는 막연한 두려움 때문에 일반인에게 진입장벽이 높지만, 편견을 하나씩 파헤치고, 두려움을 넘어서는 순간, 꼬마빌딩 자산가로 가는 첫걸음이 될 것이다. 이 책에서는 어떤 방법을 통해 꼬마빌딩에 대한 편견을 격파해나갈 수 있는지 하나씩 알아본다.
꼬마빌딩은
먼저, 임대수익을 통해 금리 인상 시기에도 리스크 관리가 가능하다.
둘째, 투자자인 건물주가 직접 건축물과 땅의 가치를 높일 수 있다.
셋째, 꼬마빌딩은 부동산 투자 경험의 종합선물세트다.
넷째, 부동산 하락장에서 아파트보다 하방 경직성이 더 강하다.
이 책에서는 부동산 투자를 통한 종잣돈 마련부터, 꼬마빌딩의 기본적인 지식, 그리고 꼬마빌딩 계약부터 시공, 이후의 건물 관리까지, 꼬마빌딩 신축 건물주가 되기 위한 모든 정보를 총망라했다. 은퇴를 앞둔 직장인뿐만 아니라 아파트를 처분하고 꼬마빌딩에 관심 있는 부동산 투자자, 부동산 공부를 처음 시작하는 직장인에게도 이 책에 퇴직 이후 살아나갈 방향과 해답이 있다.
출판사 서평
부동산 왕초보도 따라 할 수 있는
꼬마빌딩 신축 투자 노하우
‘PART 1. 건물주가 되기 위한 준비 운동’에서는 꼬마빌딩에 투자하기 위한 종잣돈을 마련하기 위한 방법과 기본적인 투자 마인드에 대해 다루었다. ‘PART 2. 꼬마빌딩과 친해지기’에서는 꼬마빌딩의 기본적인 정보를 담았다. ‘PART 3. 꼬마빌딩 계약하기’에서는 저자의 경험담을 통해 꼬마빌딩 계약과정과 주의사항 등을 다룬다. ‘PART 4. 꼬마빌딩 신축해볼까’에서는 꼬마빌딩 신축을 위해 해야 할 일을 알아본다. ‘PART 5. 꼬마빌딩 설계’에서는 설계 시 주의할 점 등을 다루었다. ‘PART 6. 꼬마빌딩 건축 준비하기’와 ‘PART 7. 꼬마빌딩 시공’에서는 본격적으로 건물을 짓기 위한 시공사 선정 과정과 주의사항 등을 살핀다. ‘PART 8. 꼬마빌딩 임대와 관리하기’에서는 신축 후 임대를 한 후에 본격적으로 시작되는 건물주로서 해야 할 관리업무 등을 알아본다.
책 속에서
돈과 자산을 지키기 위해서는 본격적인 투자에 앞서 부자 마인드를 키워야 한다. 투자 종목과 재테크 방법은 인터넷이나 오프라인 강의를 통해서 배울 수 있다. 하지만 부자 마인드는 투자자 자신이 스스로 갈고 닦아야 한다. 필자가 생각하는 부자 마인드는 본인만의 투자 철학을 갖고 꿋꿋하게 투자하는 것이다. 또한, 욕심을 부리지 않고 항상 겸손하게 상황을 받아들이는 것이다. 한마디로 돌부처 같은 모습이다.
--- p.19
아파트가격이 오른 다음 순서는 땅이다. 땅의 비중이 높은 꼬마빌딩의 가격이 상승하는 이유다. 부동산 시장 참여자의 대부분은 접근이 쉬운 아파트 거래를 하기에 아파트 거래가 활발해져 아파트가격이 먼저 상승하고, 상대적으로 가격대가 높고 매물이 적은 꼬마빌딩은 가격 상승이 천천히 반영된다. 아파트가격이 30% 상승하면, 꼬마빌딩도 동일 비율로 오른다. 비율은 동일하지만 절대적인 상승분은 확연히 다르다. 꼬마빌딩이 자산가들에게 매력적인 이유 중 하나다.
--- p.31
상가나 빌라를 신축해서 월세를 통한 안정적인 임대소득이 나오는 시스템을 구축할 수 있다. 직장인의 로망인 경제적 자유를 얻는 강력한 수단이다. 인플레이션으로 돈의 구매력은 계속 떨어진다. 투자자들에게 월세가 나오는 꼬마빌딩이 주목받는 이유다. 주거용 꼬마빌딩의 경우, 금리 인상 시기에는 전세의 월세 가속화로 수익형 부동산의 장점은 더 커질 것이다.
--- p.48
꼬마빌딩 또는 신축할 땅을 매입할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 있다. 바로, 건물과 토지의 역사를 꼼꼼하게 체크하는 것이다. 소유주부터 시작해서 땅과 건물의 기본적인 사항을 확인해야 한다. 특히 신축을 고려하는 건축주는 사업부지의 현황 파악이 핵심이다. 사업 시작 전에 얼마나 꼼꼼하게 검토하느냐에 따라 이후 진행되는 계약 및 시공 과정에서 발생할 수 있는 사고 발생의 리스크를 줄이고, 사업을 순탄하게 진행시킬 수 있기 때문이다.
--- p.58
꼬마빌딩을 실제로 현장에 나가서 살펴보기 전에 반드시 사전조사가 필요하다. 첫째, 사전에 본인이 직접 확인하지 않으면, 현장에서 공인중개사나 타인이 설명한 대로만 믿게 되고, 선입견이 생길 수 있기 때문이다. 둘째, 현장에서는 인터넷으로 조사한 사전조사 결과에서 놓친 디테 일한 요소를 찾아내야 한다. 그렇지 않으면 현장에서 허둥대며 꼼꼼하게 살펴볼 수 없다.
--- p.92
신축 건물의 철거부터 신축을 담당하는 시공사 선정은 건물을 지을 때뿐만 아니라 준공 후 하자 보수 및 건물의 유지 보수에도 중요한 역할을 한다. 건축주가 신축부지를 확보한 다음, 가장 신경 써야 할 것은 바로 시공사 선정이다. 전체 사업비에서 공사비의 비중이 토지 매입비 다음으로 클 뿐만 아니라, 시공사를 잘못 만나면 잦은 수정으로 시공비와 공사 일정이 늘어나기 때문이다.
--- p.192
꼬마빌딩 준공이 끝나면 임차인이 입주한다. 준공 전에는 건축주였지만, 준공 후에는 건물주가 되고 임대 관리라는 새로운 일을 만나게 된다. 신축은 시공사가 프로세스에 맞게 건축을 하면 되지만, 임대 관리의 경우 건물의 민원이시시각각 발생한다. 건물 수리부터 주차 민원 같은 사소한 일들이 기다리고 있다.
--- p.253
