프롤로그
싸게 사서 정상가에 팔면 부자 되는 ‘경매’ 왜 안 할까?
1부_ 부자는 무엇이 다른가
1장 나는 왜 부자가 되지 못했을까?
01 부동산 사회에서 당신은 노예인가 자유인인가?
02 열심히 살았지만, 부자가 되지 못한 나만 모르는 비밀 ①: 돈의 원리
03 열심히 살았지만, 부자가 되지 못한 나만 모르는 비밀 ②: 정부 정책과 세금
2장 부의 비밀, 대출에 있다
04 경매를 배우면 부자가 되는 이유
05 돈이 없어서 투자하지 못하는 게 아니다
06 대출, 무서워할 필요가 없다
07 은행 사용 설명서
2부_ 부동산 경매 시뮬레이션
3장 부린이의 부동산 쇼핑하기
08 반드시 알아야 할 집의 형태별 투자 전략
09 부린이가 알아야 할 부동산 서류 보는 법
4장 실전 부동산 경매, 경매 물건 찾는 법
10 알아두면 평생 써먹을 부동산 경매 용어들
11 한 번 알면 평생 써먹는 쉬운 경매 절차
12 각종 어플과 경매 사이트를 활용해 좋은 매물 찾는 법
5장 알고 보면 어렵지 않은 권리 분석
13 초간단 분석으로 권리 분석의 두려움을 떨쳐내라
14 선순위 임차인과 후순위 임차인의 권리 분석 및 간단 배당
6장 임장, 낙찰, 임대, 나도 이제 부자 되기!
15 물건 조사, 시세 조사 하는 방법
16 입찰, 쉽게 하는 방법
17 초보자가 피해야 할 물건의 유형
18 임차인 계약과 관리의 모든 것
[시뮬레이션] 물건 고르는 법부터 낙찰, 임대까지 전 과정 도전
에필로그
지금 당신의 결심과 실천이 당신을 부자의 세계로 이끈다
상세이미지
저자 소개
저자 : 김동하
금융기관 17년차 현직 직원. 소수정예 과외식 부동산 경매스터디 네이버 카페 ‘집현전’을 운영하며 2030의 투자 멘토로 활동 중이다. ‘한국 사회에서 부동산 구입은 생존기술이다’라는 교육 철학을 바탕으로 부자들의 부의 루틴인 자산 취득 기술을 진심을 다해 전파하고 있다. 업무상 많은 수의 부자들을 상대하면서 그들이 부동산 경매로 더욱 더 부자가 되는 모습을 지켜봤다. 본인도 연구와 입찰을 거듭한 끝에 지하빌라에서 다가구, 토지까지 낙찰 받고 명도, 임대, 소송, NPL 등 다양한 투자활동을 했다. 자신이 자고 있는 동안에도 월세를 납부해 주는 2030이 부동산을 모른 채 자산형성을 어려워하는 것이 안타까워 부동산 경매 지식을 재능기부하기로 결심했다. 사내에서는 소송법무업무 전국 유공직원, 전국채권관리 우수사례 대상 등을 수상하며, 대손보전업무 전국 멘토를 담당하고 있다. 경기지역 전체 해당 분야 ‘올해의 명인’으로 선정되었고 대출 전문가들인 대출 담당 직원들을 대상으로 강의한다. 대외적으로는 클래스 101, 월급쟁이 부자들 카페에서 경매 투자 노하우를 강의하며, 다음 카카오 브런치, 블로그, 인스타를 통해서도 부린이들과 격의 없는 소통을 하고 있다.
목 차
“돈을 묶지 말고 자산을 사라!
따라하면 당신의 인생이 바뀐다!”
‘은행밖 은행원’의 특급 과외, 경매 전 과정 시뮬레이션!
소액으로 시작하는 ‘쉬운 경매’의 모든 것
17년차 금융기관 직원인 저자는 대출 관련 업무를 하면서 부자들이 어떻게 더 큰 부자가 되는지 지켜봤다. 그들은 부동산 투자로 자산을 싼 값에 취득하고, 이를 제 값에 팔기를 반복하면서 쉽게 부를 불려나갔다. 저자 본인도 부자들의 성공 방식에 따라 부동산 경매를 공부하고 입찰을 거듭한 끝에, 지하빌라에서 다가구, 토지까지 낙찰 받고 명도, 임대, 소송, NPL 등 다양한 투자활동을 해왔다. 다가구 건물주이자 수십억 자산가가 된 그는 자신의 투자 노하우를 자산 형성에 어려움을 겪는 2030 세대에게 알려주기로 결심하고, ‘은행밖 은행원’이라는 닉네임으로 네이버 부동산 경매 과외 카페 집현전을 통해 이를 실천하고 있다.
『1000만원으로 시작하는 부동산 소액 경매』는 그동안 부동산 경매 멘토로서 부린이들에게 전수했던 실전 부동산 경매 기술을 빠짐없이 담고 있는 경매 가이드다. 누구든지 쉽게 경매의 세계에 입문할 수 있도록 실전 사례와 경매 물건 찾기에서, 권리분석, 입찰과 낙찰, 명도와 임대까지 경매의 전 과정을 함께 시뮬레이션 해볼 수 있게 정리했다. 저자는 책에서 ‘한국 사회에서 부동산 구입은 생존기술이다.’라는 점을 강조하면서, 돈을 묶지 말고 왜 자산을 사야 하는지, 왜 소액 경매가 인생을 바꿀 수 있는 가장 좋은 방법인지를 설명한다. 한 살이라도 빨리 부동산을 공부하고, 최대한 빨리 종잣돈을 모아 투자를 시작해야 한다. 그리고 매매를 반복해 자산의 커브 곡선을 만드는 것이야말로 부자가 되는 가장 빠른 지름길이다.
출판사 서평
‘한국 사회에서 부동산 구입은 생존기술이다.’
당신도 부동산 경매 부자가 될 수 있다!
건전한 부채로 반드시 자산을 사라
이 책의 전반부는 열심히 일하는데 왜 부자가 되지 못하는지에 대한 각종 사회 전반의 현상과 이를 뒷받침할 내용을 자료와 함께 기술한다. 대표적으로 한 보고서에 따르면 지난 40년간 우리나라 1인당 GDP는 달러 기준 18.5배 상승했지만, 서울 강남 아파트 가격은 83.5배, 전세가는 101배 상승했다. 보통 서울 아파트는 부동산 가격의 지표 역할을 한다. 결국 월급 오르는 속도보다 부동산 가격이 압도적으로 빠르게 상승하고 있다는 결론을 내릴 수 있다. 월급쟁이로 열심히 돈을 모았어도, 부동산을 취득하지 않으면 부자가 되지 못하는 이유다.
부자들은 무엇을 했을까? 단 하나, 부동산을 공부하고 공부한 대로 투자했다. 자산가들은 부채를 통해 인플레이션을 누리고 소유권을 취득해 자산을 증식시킨다. 저자는 대출에 대한 관점을 바꿔야 한다고 강조한다. 부자들은 대출을 능수능란하게 사용한다. 거기에는 대출의 마법이 있다. 자산이 오르면 대출금 값은 고정이지만 내 돈은 증가한다. 수익률이 높아지는 것이다. 그렇다면 부동산 가격은 계속 오르기만 할까? 저자는 ‘부동산 가격은 장기 우상향한다’고 확신한다. 다만 부동산도 심리에 의해서 움직이기 때문에 단기적으로 조정 받는 것은 어쩔 수 없다. 하지만 왜 우상향할 수밖에 없는지 그 이유에 대해서도 정부정책과 세금의 이유를 들어 설명하고 있다.
1부에 실린 은행사용설명서는 현직에서 금융기관 대출 업무를 맡고 있는 저자만이 알려줄 수 있는 핵심 팁을 담고 있다. 왜 부자들이 은행과 가깝게 지내는지, 어떻게 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있는지 전문가의 노하우가 공개된다.
‘은행밖 은행원’과 함께
경매 물건 찾기, 권리분석, 입찰과 낙찰, 명도 임대까지
경매의 전 과정을 시뮬레이션 한다!
후반부에는 백과사전처럼 펼쳐놓고 그대로 따라하면 될 정도로 경매에 대한 지식과 기술을 세세하게 정리해놓았다. 아파트, 빌라, 오피스텔 등 주택 유형별 특징, 각종 부동산 서류 보는 법, 부동산 경매 용어, 경매 절차에 대한 설명은 경매 기초를 다지기 위해서뿐만 아니라, 부동산 거래를 해야 하는 일반인들에게도 유용한 지식이다. 특히, 등기부를 보고 발생할 수 있는 문제점을 파악하는 일은 기본 중의 기본이다. 가령 전세 계약 시에는 을구에 근저당이 남아 있다면 반드시 지워달라고 하고 지운 등기부등본과 금융 거래 확인서 등을 요구해야 한다. 하지만 의외로 이런 부분을 몰라 사기를 많이 당하기도 한다. 책은 각종 부동산 서류에 대해 꼼꼼하게 설명해줄 뿐만 아니라, 어떻게 경매 투자와 연결할 수 있는지도 보여준다. 빌라를 매매할 때도 주변의 토지이용계획확인원을 살펴보고, 미래의 가치에 투자한다면 더 많은 수익을 거둘 수 있다.
2부에서는 물건 조사, 시세 조사 하는 방법, 권리분석, 입찰을 쉽게하는 법, 초보자가 피해야 할 물건의 유형, 낙찰 후 명도, 임차인 계약과 관리까지 부동산 소액 경매의 전 과정을 실사례와 함께 설명한다. 각종 부동산 어플과 사이트를 이용해 가격, 면적당 단가, 가격 추이 등을 분석하는 방법을 알려주고, 많은 사람들이 어려워하는 권리분석 역시 어떤 상황에서 선순위가 좋고, 어떤 상황에서 후순위가 좋은지 구조별로 하나씩 정리해놓았다. 대부분의 거주용 부동산은 책의 사례를 넘어가지 않을 것이다. 입찰가를 맞추는 일은 신의 영역이지만 아주 방법이 없는 것도 아니다. 모의 입찰 훈련 요령과 참고할 수 있는 방법도 알려준다. 경매에 대한 사전지식이 쌓였다면 이제 실전 경매를 시뮬레이션 할 차례다. 제자의 실제 입찰 사례를 중심으로 대출액 계산부터 리모델링과 임대까지 경매의 전 과정을 함께 시뮬레이션 할 수 있다. 실제 사례의 물건 찾기에서 마지막 수익화까지 전 과정을 보여주기 때문에, 손에 잡히듯 경매 과정이 생생하게 느껴질 것이다.
저자는 부동산 경매가 시간적 투자를 많이 하지 않고도 할 수 있는 매력이 있다고 말한다. 부동산은 주식, 코인처럼 특별히 세세하게신경 쓰지 않아도 한 번만 신경 쓰면 오랜 세월 나를 위해서 일해주고 자산이 되어주는 것이다. 부동산은 생각보다 어려운 것도 아니고 그리 많은 관리가 필요한 것도 아니다. 지금 당신의 결심과 실천이 당신을 월급 노예에서 탈출하고 경제적 자유를 실현할 수단으로 인도할 것이다. 이 책을 통해 소액으로 시작하는 쉬운 경매에 도전해보자.
“집현전을 통해서 신혼집 마련에 성공하고 새로운 출발에 대한 자신감이 생겼습니다.”
-최경민, 서울 강동초등학교 인근 24평 신혼집 마련 성공
“누구나 할 수 있지만 아무나 할 수 없는 이유는 제대로 된 가이드가 없기 때문입니다.
이 책이 제대로 시작할 수 있게 해줄 것입니다.”
-이승상, 역세권 상업 지역 내 빌라 투자 성공
“은행밖 은행원을 만나 영화에서나 보던 무피투자와 플피투자에 성공했습니다.
돈이 없어 투자 못한다는 이야기는 이제 이 책으로 끝!”
-김진권, 빌라 무피투자 및 플피투자 성공
